Prêt immobilier

Premier achat, rachat de prêt, travaux, rachat de part (soulte) ? Quelle que soit la nature de votre projet et son objectif, un prêt représente un investissement plus ou moins conséquent mais surtout, un engagement sur la durée.

Si contracter un crédit peut faire peur (conditions de financement, délai de remboursement, risque d’endettement, etc.), faire appel à un courtier en prêt immobilier et en assurances est devenu indispensable – si ce n’est nécessaire – pour y voir clair !

Parce que chaque projet est unique, Socopi vous accompagne dans vos démarches et vous propose le prêt adapté à votre projet et votre situation en fonction des différents types de prêts existants. Qu’attendez-vous pour vous lancer avec nous ?

Prenons rendez-vous pour en parler

Prêt immobilier
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Vous envisagez l’acquisition d’un bien immobilier ? Qu’il s’agisse d’un premier achat ou d’un nouveau projet immobilier, le prêt immobilier est souvent un passage obligé pour le concrétiser.

Un prêt immobilier permet de financer votre achat immobilier et/ou tous gros travaux pour votre logement.

En fonction de votre projet immobilier, du montant de votre apport personnel et de votre capacité d’endettement, vous serez fixé sur le montant et la durée de votre prêt immobilier.

La vocation première d’un prêt immobilier est donc de financer :

  • l’acquisition d’un logement destiné à l’habitation ou à un usage mixte (habitation et activité professionnelle), à la location,
  • des travaux, l’achat d’un terrain sur lequel sera édifié un logement ; la construction d’un logement…

Différents critères sont à prendre en compte dans le choix d’un prêt :

  • Le taux : taux fixe, taux variable…, qui constitue la rémunération de la banque.
  • La durée du prêt : que vous allez devoir déterminer.
  • Les garanties demandées par le banquier : hypothèque, caution d’un tiers…
  • L’assurance emprunteur.

Grâce à sa parfaite connaissance du marché et des offres de ses partenaires bancaires, Socopi vous garantit une offre de financement adaptée et complète aux conditions les plus avantageuses.

Les différents prêts immobiliers

Le prêt immobilier classique

Ce type de prêt ne s’inscrit pas dans une réglementation définie mais dépend des établissements bancaires. Sa durée peut être variable et négociée mais varie en moyenne entre 20 à 25 ans. Généralement, plus le montant de l’emprunt est élevé et plus la durée d’un remboursement est longue.
En cas de prêt, la banque doit adresser une offre par courrier à l’emprunteur. Ce dernier ne peut accepter l’offre qu’à partir de 10 jours suite à la réception de cette offre. De plus, il bénéficie de 30 jours pour accepter ou refuser. Le montant du prêt ne peut pas être inférieur à 75 000€ mais n’a pas de valeur maximale.
Le taux d’intérêt varie selon les établissements de crédit. Il peut être fixe, variable ou modulable.

Le prêt In Fine

Ce prêt fonctionne à l’inverse d’un crédit immobilier amortissable. Il consiste à rembourser le montant emprunté avec les intérêts divisé en mensualités : les mensualités de remboursement applicables au prêt In Fine comprennent uniquement les intérêts sur le montant emprunté, et l’emprunteur rembourse donc le montant total en fin de prêt.
En parallèle, les établissements financiers prêteurs demandent d’avoir un compte épargne (généralement une assurance vie) dédié au remboursement du montant final. La solvabilité de l’emprunteur est donc vérifiée régulièrement, pour s’assurer du remboursement au terme de l’emprunt.
La durée maximale du prêt In Fine est de 20 ans et s’adresse à toute personne voulant financer un achat locatif.
Dans ce type de prêt, le montant des intérêts reste fixe tout le long du remboursement et est supérieur à un prêt classique. Son taux annuel effectif global (TEG ou TAEG : taux d’intérêt + frais de dossier et de garantie + primes d’assurance) est donc supérieur.
Cependant, de manière générale, l’emprunteur a l’avantage de pouvoir rembourser un montant moins important chaque mois et peut bénéficier de plus de temps pour rembourser le montant total.

Le Plan Epargne Logement (PEL)

Le Plan Epargne Logement résulte d’un compte épargne ouvert par l’emprunteur, d’une durée de vie de 4 ans. Au-delà, la personne peut utiliser son épargne de différentes façons. C’est notamment grâce à cette épargne qu’il peut négocier un prêt immobilier à un taux particulièrement intéressant auprès de la banque dans laquelle il possède son PEL.
Le montant ne peut pas dépasser 92 000 € et les remboursements s’étalent sur une durée de 2 à 15 ans.
Le taux d’intérêt varie selon la date d’ouverture d’un PEL : par exemple, pour une ouverture d’un PEL à partir du 1er août 2016, il sera de 2.20%.

Le Compte Epargne Logement (CEL)

Le CEL garantit un taux préférentiel en cas d’acquisition d’un logement ou de travaux immobiliers. Afin d’obtenir ce prêt, le compte doit être nécessairement ouvert depuis plus de 18 mois. Il doit également avoir généré des intérêts, selon l’activité à financer (travaux, construction ou acquisition).
Comme le PEL, ce prêt à tarif préférentiel se réalise la majeure partie des cas dans la banque où le compte a été ouvert.
Son montant ne peut pas dépasser 23 000 €, et doit être remboursé entre 2 à 15 ans.
Son taux d’intérêt est variable, et est calculé en fonction de la période d’épargne sur le compte.

Le prêt conventionné

Ce type de crédit immobilier est accordé par les organismes financiers ayant un accord avec l’Etat. Son taux d’intérêt est globalement plus important qu’un prêt immobilier classique, car ce crédit a l’avantage de pouvoir faire bénéficier l’emprunteur des Aides Personnalisées au Logement (APL : elles contribuent à réduire le montant des mensualités d’un crédit immobilier).
Autre avantage, ce prêt ne nécessite aucune condition de ressources, aucun apport personnel, et permet de bénéficier de frais de notaire inférieurs aux crédits classiques.
Sa durée peut aller de 5 à 35 ans.

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Ce prêt est spécifiquement réservé aux personnes dont les ressources n’atteignent pas un certain plafond, et aux personnes n’ayant pas été propriétaires les 2 années précédentes. Il n’est proposé que par les organismes financiers ayant passé une convention avec l’Etat, pour l’acquisition ou la construction d’une résidence principale.
Son montant dépend de la région où est situé le logement à financer. Il est défini en appliquant un certain pourcentage au coût total de l’acquisition, et ne peut pas donc pas financer le logement dans sa totalité, car son montant ne peut pas dépasser 40% du coût global.
La durée du remboursement se fait également en fonction des revenus, de la composition du ménage et de la région du logement. Elle est généralement comprise en 20 et 25 ans et inclut une période de différée, allant de 5 à 15 ans, pendant laquelle le prêt n’a pas à être remboursé.

Le prêt d’accession sociale (PAS)

Comme le prêt conventionné et le prêt à taux zéro, ce type de crédit est accordé uniquement par les organismes financiers ayant passé une convention avec l’Etat, et ne permet de financer que la résidence principale (travaux d’au moins 4000 €, construction ou achat). Il ne nécessite pas d’apport personnel et peut financer l’opération dans sa totalité. Cependant, le prêt d’accession sociale ne participe pas aux frais de notaire.
Ce prêt ne peut être accessible qu’aux personnes ne dépassant pas un certains plafond de ressources, selon la zone de résidence et la composition du foyer.
Le remboursement de ce prêt peut s’échelonner sur 5 à 25 ans (ou 35 ans exceptionnellement).

Les garanties

Lors d’un achat immobilier, pour bénéficier d’un prêt, il faut généralement apporter à l’établissement prêteur des garanties lui permettant de se protéger en cas de défaillance (récupérer les fonds prêtés en appréhendant et faisant vendre le bien financé).

Le cautionnement

Les banques sont de plus en plus nombreuses à accepter, comme garantie, les engagements des sociétés de cautionnement mutuel. Ces établissements pratiquent la mutualisation des risques. L’emprunteur verse une somme proportionnelle au montant de son crédit sur un fonds garanti et en contrepartie, la société s’engage à payer les échéances si l’emprunteur est défaillant.
Les banques sont plutôt favorables à ce type de garantie car elles n’ont pas à gérer de contentieux directement avec le client et sont assurées d’obtenir le remboursement du crédit.

La contribution versée à la société de caution se divise en deux parties : une commission qui est définitivement acquise par l’organisme de caution et une contribution versée au fonds mutuel de garantie, qui peut, selon les établissements, être partiellement ou totalement reversée à l’emprunteur à la fin du crédit.

Cette garantie est plutôt intéressante car elle peut être utilisée pour des biens neufs ou anciens et ne nécessite aucun frais de notaire ni mainlevée (acte juridique par lequel l’emprunteur accepte la radiation de l’inscription d’une garantie prise sur un bien afin d’assurer le remboursement de l’établissement prêteur). Ces avantages ont une contrepartie car les sommes à verser au départ par l’emprunteur pour la mise en place du cautionnement, peuvent s’avérer plus importantes que pour une garantie hypothécaire.
Elles varient, selon les sociétés entre 0,52% et 1,30% du montant du prêt (étude UFC Que Choisir, Septembre 2014, pour un crédit de 150.000 euros).

Par ailleurs, certaines mutuelles d’assurance ou de prévoyance proposent un service de cautionnement à leurs bénéficiaires.
C’est le cas des mutuelles de la Fonction Publique (Éducation nationale, RATP, Poste, Police…) pouvant se porter caution pour les fonctionnaires si le prêt est souscrit dans un établissement financier partenaire. La plus connue est la CASDEN qui permet aux salariés de l’Éducation Nationale de bénéficier d’une garantie sans frais.

L’hypothèque

L’hypothèque donne droit au créancier (l’établissement prêteur), en cas de non paiement des mensualités de faire saisir le logement et de le vendre aux enchères afin de récupérer le montant des sommes dues.

Le plus souvent, elle est utilisée pour des crédits destinés à financer des travaux de construction ou lors de la renégociation d’un prêt. L’hypothèque est très fréquemment demandée lorsque le prêt est débloqué en plusieurs fois pour financer une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), la construction d’une maison individuelle ou des travaux.

L’hypothèque doit être inscrite à la conservation des hypothèques par un notaire.

C’est une garantie très répandue.

Le privilège de prêteur de deniers (PPD)

Le privilège de prêteur de deniers (PPD) fonctionne sur le même principe que l’hypothèque. Elle permet au prêteur de saisir le bien et de le vendre par voie judiciaire si l’emprunteur ne parvient pas à rembourser ses échéances de prêt.

En revanche, étant destiné à garantir le financement de l’acquisition d’un bien immobilier, le privilège de prêteur de deniers (PPD) ne peut porter que sur des biens existants : de l’ancien ou du neuf dont la construction est complètement terminée ou des terrains.

Pour l’achat d’un bien en VEFA ou la construction d’une maison neuve, le PPD ne serait possible que pour le seul versement fait entre les mains du notaire. Mais il semble que tous les conservateurs des hypothèques n’aient pas la même interprétation de la faisabilité dans ce cas. Aussi, en pratique, un PPD pour une VEFA reste rare et suppose une hypothèque en complément. Le PPD n’est généralement pas utilisé, non plus, sur un prêt relais, et, n’est pas possible pour le financement de travaux.

Le privilège de prêteur de deniers fait l’objet d’un acte notarié et doit être inscrit à la conservation des hypothèques dans les deux mois qui suivent la vente. L’intérêt pour l’emprunteur, c’est qu’il est exonéré de taxe de publicité foncière. Cette garantie reste donc moins coûteuse qu’une hypothèque.

Un seul privilège de prêteur de deniers (PPD) peut être pris sur un bien, contrairement à une hypothèque (on parle alors d’hypothèque de premier rang ou de deuxième rang). Le PPD est par ailleurs prioritaire sur toutes les autres inscriptions, même devant une hypothèque.

 

Prêt relais
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Vous êtes déjà propriétaire (en propre ou à travers une SCI) et souhaitez acquérir un nouveau bien avant d’avoir revendu le vôtre ? Vous devez vous positionnez rapidement mais n’avez entrepris aucune démarche pour revendre votre logement actuel ? Vous avez le coup de coeur pour un projet mais êtes encore engagé•e sur un autre prêt ? Le prêt relais ou prêt achat-revente est certainement fait pour vous, puisqu’il permet aux personnes déjà propriétaires d’acquérir un nouveau bien sans devoir attendre la revente du premier.

D’une courte durée, un prêt relais est une avance financière en attendant la vente d’un bien, remboursée intégralement au prêteur dès que la vente du premier bien est conclue.

Coup de coeur ou potentiel d’investissement, l’avantage du prêt relais est qu’il vous apporte les fonds nécessaires pour vous positionner rapidement et vous permet d’acquérir un nouveau bien sans attendre la revente du précédent.

Bon à savoir

Le prêt relais a évolué, il est aujourd’hui une solution sécurisée pour les emprunteurs. Les techniques de montage étant très différentes d’un établissement à un autre, nous vous invitons à prendre rendez-vous avec nous pour parler des détails et avantages du prêt relais et comment nous pourrions le mettre en oeuvre pour votre projet.

Prêt travaux
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Vous rêvez d’une cuisine ouverte et d’une baignoire balnéo dans votre salle de bain ? Vous souhaitez effectuer des travaux et avez besoin d’un financement pour les réaliser en toute sérénité ? Qu’il s’agisse de travaux d’agrandissement ou de rénovation, y compris énergétique, le prêt travaux apparaît comme une solution idéale.

En termes de prêt travaux, il existe plusieurs alternatives en fonction de votre projet et de la nature des travaux à effectuer. Que vous réalisiez vous-même l’ensemble des travaux ou fassiez appel à des prestataires professionnels, des solutions existent et vous permettent d’optimiser votre budget en négociant un financement aux meilleures conditions.

Renégociation de prêt et des assurances
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Le marché immobilier et bancaire évolue en permanence, en fonction de l’offre et de la demande.

Évolutions conjoncturelles, fluctuations du marché immobilier, enrichissement des offres bancaires, émergence de nouveaux acteurs ou encore mise en concurrence des organismes existants… soit autant de facteurs déterminants dans la négociation et l’obtention des meilleures conditions de financement.

La renégociation de votre prêt immobilier vous garantit des économies considérables puisqu’elle vous permet de réduire le montant de vos mensualités ou la durée totale de votre emprunt.

La renégociation de prêt consiste en un rachat de votre prêt immobilier  à des conditions du moment plus avantageuses (taux d’intérêt et assurances).

Prêt évolutif
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Vous préparez un projet pour l’avenir mais votre situation actuelle est amenée à évoluer ? Vous êtes encore engagé•e dans vos études mais souhaitez vous lancer sans attendre ? Vous approchez de la retraite et désirez souscrire un prêt tant qu’il est ”encore temps” ? Vous avez besoin de souplesse dans la durée de remboursement d’un prêt ?

En prenant en compte les évolutions de salaire dans le temps, le prêt évolutif ou modulable peut être la réponse adaptée à ces problématiques de vie puisqu’il garantit une mensualité maîtrisée (fixe ou définie à l’avance par palier) avec des mensualités progressives ou modulables.

Prêt évolutif à conditions pré-négociées

La formule de prêt évolutif à conditions pré-négociées se base sur la mise en place de paliers définis en fonction des projections (augmentation ou baisse de revenus).

Souplesse des prêts

Dans ce cas, l’emprunteur a la possibilité de modifier lui-même les modalités du prêt contracté au cours de l’amortissement.

Le montant des mensualités sera modulable mais le taux d’intérêt sera stable. En fonction de votre situation, de votre profil (étudiant, retraité, etc) et de l’évolution de vos revenus, les mensualités du prêt seront diminuées ou augmentées.

Soulte (rachat de part)
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Lors d’une séparation, l’un des deux conjoint peut faire le choix de conserver le bien acquis ensemble.

Pour que ce bien acquis en indivision devienne sa pleine propriété, il doit racheter la part de l’autre. On procède alors à un rachat de soulte, c’est à dire le rachat du prêt en cours, puis on intègre le versement d’une soulte qui sera définie au préalable chez le notaire.

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